Em relatório do segundo semestre de 2023 (2S23), o Itaú BBA aponta que o segmento de fundos imobiliários (FIIs) de lajes corporativas registra uma das piores performances setoriais no acumulado do ano de 2023.
“Proventos baixos, patamares altos de alavancagem e dados de mercado pouco inspiradores ajudam a explicar os retornos recentes dos fundos imobiliários de lajes corporativas listados em Bolsa”, diz o BBA.
Principais áreas de cobertura do banco, os analistas destacam algumas mudanças em São Paulo e Rio de Janeiro. No caso de São Paulo, após meses de queda de vacância, a metrópole registrou dois trimestres consecutivos de alta no patamar de desocupação.
Segundo dados do BBA, as regiões premium foram afetadas, mas se mantiveram abaixo dos 10% de vacância, patamar em que os proprietários das lajes corporativas possuem o poder de barganha durante as negociações.
Em relação ao Rio de Janeiro, o relatório do Itaú BBA indica que o cenário mudou pouco, com a curva de vacância registrando desocupação acima de 30%. “Há tendência de queda quando olhamos para a região como um todo, e dados pouco conclusivos quando analisamos a Orla e a Zona Sul.”
Segundo a equipe do BBA, os FIIs de lajes corporativas continuam descontados e seguem como teses de ganho de capital, mas tirando os que possuem exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo não é animador.
Fundos imobiliários de Lajes corporativas: Faria Lima, Itaim Bibi e JK apresentam menores vacâncias
Considerando ativos classe A e A+, localizados dentro das regiões CBDs (regiões consolidada como comercial), as regiões premium consolidadas, como Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Paulista e Vila Olímpia continuam apresentando as menores taxas de vacância e os maiores preços pedidos por locação, sendo as preferidas do BBA.
Neste contexto, a vacância do Itaim Bibi foi pressionada no 2T23, quando a Meta devolveu cinco andares e meio do Infinity Tower, mas a área foi locada pela ByteDance (Tik Tok) em outubro. Já a vacância da Vila Olímpia está no maior patamar desde o 3T17, mas é explicada pela entrega do Auri Plaza (14.447m²), prédio triple A que foi entregue no 3T23.
Do lado negativo, as maiores vacâncias estão nas regiões que perderam atratividade ao longo da pandemia, sendo elas: Chácara Santo Antônio, Chucri Zaidan, Marginal Pinheiros e Santo Amaro.
No caso do Rio de Janeiro, a cidade tem a mesma dinâmica vista em São Paulo, quanto menor a taxa de vacância, maior o preço médio pedido.
Regiões com vacância na faixa ou acima dos 30%, mostra o BBA, como é o caso da Cidade Nova, da Barra da Tijuca, do Porto e do Centro, dificilmente terão seus preços pedidos elevados no curto e médio prazos.
Gestora afirma que o maior problema do setor está com os fundos com ativos mal localizados
Na visão de Martín Jaco, CEO da BR Properties, os edifícios de qualidade continuam com alta ocupação. “No Rio de Janeiro o BROF11 tem o Passeio Corporate, com 95% de ocupação”. O ativo citado pertence ao fundo sob gestão da BRPR, o BROF11.
Na Faria Lima, em São Paulo, a média de vacância é baixa, em torno de 5%. “O que não tivemos ainda foi a recuperação de valores”, lamenta o CEO da BR Properties. Como são contratos longos de locação, o fundo não consegue revisar os valores.
Portanto, os fundos com portfólio de qualidade e preço abaixo do patrimonial ganham destaque. “Em primeiro lugar, como as cotas estão com valores mais baixos, a rentabilidade dos FIIs estão mais elevadas”, comenta o CEO.
Ele lembra que o próprio BROF11 paga dividendos próximos a 9% de dividend yield. “Outros fundos do setor também estão próximos disso”. E a medida diminui essa diferença entre o valor patrimonial e o valor de mercado, o cotista pode capturar um ganho de capital, finaliza.
