Fundo tem ativos no Rio e Minas Gerais e já nasce como um dos maiores FIIs de escritórios comerciais do país.
Notícias recentes apontam os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) como a bola da vez. Isso porque desde o início do ano, o setor está voltando a alçar voos altos. Em junho, os FIIs completaram 30 anos de existência.
Em fevereiro deste ano, o número de investidores de FIIs ultrapassou a marca de 2 milhões de pessoas no Brasil. Na ocasião, 74,1% destes cotistas eram pessoas físicas.
Em julho, o número de investidores de Fundos de Investimentos Imobiliários aumentou de 2,16 milhões em maio para 2,20 milhões em junho. Esse registro é do último Boletim Mensal de Fundos Imobiliários produzido pela B3, divulgado no portal Suno.
Não à toa, o segmento fechou o primeiro semestre do ano com um dos melhores retornos da renda variável, de 10,05%. Além disso, gestores do segmento acreditam que os cortes da Selic, atualmente em 13,75% ao ano, vai catapultar a indústria em direção a um ciclo virtuoso.
BR Properties lança seu primeiro fundo de escritórios
Foi estudando o movimento do mercado e antecipando a forte onda dos FIIs que a BR Properties efetivou a primeira listagem de um fundo imobiliário criado pela companhia. Trata-se do FIIs BRPR Corporate Offices.
Registrado na CVM em 26 de dezembro de 2022, o FII passou a ser negociado na B3 com o ticker BROF11 em abril.
A oferta pública de distribuição das cotas da 1ª emissão foi intermediada pela BTG Pactual. Foram distribuídas 11.610.812 cotas, no valor de R$ 106,35 cada uma. Isso totaliza um valor superior a R$ 1,234 milhões com esforços restritos de distribuição. Para saber mais, leia aqui.
Vale destacar que a BR Properties era detentora de 100% das cotas até a abertura de capital.
Segundo o CEO da BR Properties, Martín Jaco, “o fundo foi estruturado para viabilizar a redução de capital da companhia e já nasce como um dos maiores FIIs de escritórios comerciais do país”.
Justamente a fim de conhecer melhor a nova fase da companhia, saber mais detalhes do fundo e os projetos futuros que a Buildings conversou com Martín Jaco. O CEO também compartilhou sua percepção sobre o mercado imobiliário no pós-pandemia. E explicou as características dos imóveis do portfólio do BROF11: o Passeio Corporate e o Complexo Águas Claras.
A entrevista completa pode ser conferida abaixo. E não deixe de se inscrever no Canal da Buildings no Youtube, clicando aqui.
Estrada percorrida e novos negócios
A BR Properties nasceu em 2006 com capital privado. Em 2010, a empresa decidiu abrir o capital, tornando-se pública e cotada pela B3. Isso fez com que continuasse crescendo e recebendo novos investidores.
O gestor conta que a empresa recebeu questionamentos sobre a venda do portfólio logístico. Se era retrocesso para o negócio, afinal, tiveram muito trabalho para construir, vendida em seguida.
“As pessoas diziam que nós éramos privados, depois abrimos nosso capital, continuamos crescendo, compramos uma concorrente e agora resolvemos vender tudo que montamos, que foi tão difícil montar”, relembra.
Em seguida, complementa rindo.
“A gente sempre responde que vamos vender o que foi preciso porque não colecionamos prédios ou galpões logísticos. Gostamos de entender os ciclos do mercado e perceber o melhor movimento para os acionistas. Vendemos esse ativo de logístca, vendemos também alguns de escritórios. Além disso, a GLP e a Brookfield estavam entrando no mercado. Foi neste cenário que achamos que era um time muito bom de venda. Com a virada do ciclo, o tempo mostrou que nossa decisão foi muito acertada”, destaca orgulhoso.
Com a venda dos ativos, a BR Properties fez o pagamento da dívida ora contraída. Logo, a empresa começou a diminuir de tamanho mais uma vez em razão do novo ciclo, e então enxergaram outra possibilidade.
“A primeira de devolver o capital para os nossos acionistas, uma vez que o mercado de capitais estava muito descontado (desconto de 40%, 50% e até 60%) de ações, enquanto a gente vendeu alguns ativos a 10%, 15%, 20% de desconto. Isso deu um ganho muito bom para os acionistas. Devolvemos o capital. A empresa diminuiu e nessa redução, voltamos a uma ideia: por que não separar o capital da expertise imobiliária?”.
A nova estratégia em questão foi separar as áreas e expertises da companhia.
“Em vez de ter tudo embaixo de um único chapéu, que era a BR, todas as áreas e profissionais, e todos os imóveis juntos, decidimos separar os imóveis numa única estrutura e expertise e o serviço, mão-de-obra e inteligência imobiliária em outro veículo. Com isso, esse veículo poderia continua fazendo a gestão, cuidando dos ativos, mas também podia criar outras caixinhas embaixo dele, crescendo sua atuação no mercado. Foi esse movimento que anunciamos para o mercado”.
Além disso, relembra que a companhia tinha um fundo a ser lançado. “Conseguimos fazer isso agora, efetivamente”.
Avaliando o cenário do mercado de escritórios e setor logístico
Numa das reduções de capital, a BR Properties criou o BROF11.
Martín Jaco ressalta que a empresa pagou os acionistas com as cotas desse fundo.
“E hoje ele é gerido pela BR Consultoria. A estrutura se associa a uma asset, embora tenha outras estratáegias. Um ativo consolidado gerando receita, pode ser direcionado para os investidores que querem receita a longo prazo. Um ativo que precisa de retrofit para ser reposicionado no mercado, com uma estutura de ganho ou retorno total, precisa de uma operação com prazos mais curtos. Acaba tendo mais eficiência na alocação desses recursos”, ressalta.
Quando ao cenário atual do mercado imobiliário, pós-pandemia, o CEO avalia que o setor logístico já vinha se desenvolvendo muito nos últimos anos.
“Quando a pandemia de Covid-19 chegou, e as pessoas tiveram de ficar nas suas casas, as compras pela Internet deram um boom. Com isso, grandes centros de logística começaram a ser ocupados. Foi mais do que isso, na verdade. A crise passou, e o setor não parou de crescer, não diminuiu seu movimento”.
Além disso, no Brasil, o setor logístico cresce no ritmo de 30% ao ano. Com uma demanda tão aquecida, é preciso ter uma operação para entregar tudo isso.
“Se pararmos para pensar, a cadeia de logística ainda é recente, e por isso tende a se desenvolver muito ainda. E a performance dos fundos de logística vai muito bem. Um detalhe: falta ainda muita qualidade nos empreendimentos. Grandes áreas para redução de custos por escala. Um novo estoque com qualidade vai ter mais demanda. Esse aquecimento também vai colocar em xeque o que é estoque disponível por falta de qualidade ou porque ficou defasado”.
Todo esse movimento fez a companhia chegar a ter 1,5 milhão de m² de portfólio logístico. Hoje a empresa detém 400 mil m². Quanto ao setor de escritórios, ele ressalta acreditar que ainda continuarão sendo o grande volume.
“O mercado é cíclico. Pouca gente tem os dados. Nos últimos 20 anos, o setor cresceu 3% por ano em área total ocupada. Ou seja, ele continua em expansão. Há demanda para novos escritórios. E no cenário pós-pandemia, a flexibilidade das empresas em relação ao modelo híbrido, fará muita diferença para os colaboradores”.
Hoje o escritório oferece vários cenários para trabalhar. Para ele, um fator importante para as empresas consideraram na volta dos funcionários aos escritórios são as áreas de retail e transporte público.
“Unir o estratégico e o tático na busca de resultados. Isso é qualidade de ocupação. A qualidade do escritório, do serviço e as alternativas de trasporte devem estar no radar das empresas. Há muita coisa que vai ser construída. Temos um mercado que cresce e outro que precisa de qualidade”.
BROF11 nasce como um dos maiores FIIs de escritórios do país
Dentro desse cenário de recuperação do setor de escritórios, nasceu o FIIs BRPR Corporate Offices, o BROF11, gerido pela BR Consultoria.
O CEO explica que o fundo nasceu dentro de uma nova estratégia de evolução da BR Properties, buscando separar ativos da experiência de gestão imobiliária.
“O BROF11 é composto por dois ativos. O primeiro deles é o Passeio Corporate, no Centro do Rio de Janeiro, que compõe 92% do fundo. O edifício tem 82 mil m², está no coração do Rio de Janeiro, talvez no melhor endereço da cidade”.
Ele ressalta que a BR gosta muito do empreendimento e por isso fez uma aposta considerada ousada para o momento.
Vale lembrar que o Rio já sofria há anos com altas vacâncias. Mas a BR enxergou além:
“Ele tinha a qualidade que outros imóveis do Centro do Rio não tinham. Ele tem dois andares de serviço, um diferencial se comparado a outros. Ele tem o metrô na porta. O aeroporto está a cinco minutos. O Aterro do Flamengo liga a região à Zona Sul. Tudo isso nos fez entender que nós precisávamos que as empresas vissem que o edifício existia e que elas poderiam se mudar para um edifício com muito mais qualidade, como ele oferece”.
Ativos de qualidade resilientes à crise
Ele conta que colocaram o imóvel no mercado e fizeram a locação de 80% do ativo até o final de 2019. Veio a pandemia e, ao contrário do que se esperava, eles chegaram a 96% de ocupação.
“A crise não afetou seu desempenho. Muito pelo contrário. Desde 2017, a gente vem discutindo uma maneira de continuar sendo um grande investidor, mas de uma maneira mais leve, com um perfil ‘asset light’”, acrescenta.
O executivo explica que a companhia já montou diversos fundos imobiliários ao longo dos seus 16 anos de operação. Contudo, ressalta que “esses FIIs eram somente da companhia”.
O Passeio é um empreendimento que conta com 25 inquilinos diferentes, o que gera uma boa diversidade da receita do imóvel.
“O Passeio Corporate foi comprado no início de 2017, final de obra, imóvel completamente vago. O mercado do Rio complemente difícil, a Petrobras vinha de uma redução muito grande, Lava Jato acontecendo etc. Mas o que enxergamos nesse imóvel foi justamente isso: ele deve ser muito resiliente”.
“A crise não afetou seu desempenho. Muito pelo contrário. Desde 2017, a gente vem discutindo uma maneira de continuar sendo um grande investidor, mas de uma maneira mais leve, com um perfil ‘asset light’”, acrescenta.
“E apenas um inquilino é ligado ao setor de óleo e gás”, ressalta, brincando. “As demais são clientes bem conhecidos: Caixa Econômica, Stone, KPMG, Notredame, Smar Fit, entre outras dentro do ativo”.
O segundo edifício a integralizar o fundo é um built to suit que foi desenvolvido para a Vale: o Complexo Águas Claras, em Nova Lima (MG).
“Este outro ativo representa 8% do fundo. Temos um contrato com a Vale até 2025 e tivemos uma primeira distribuição de 0,57% por cota. No mês seguinte, nós distribuímos 0,61% por cota. Apesar da movimentação da cota, hoje estamos com dield de aproximadamente 10,5%. É um fundo que já nasceu grande, com R$ 1,2 bi de ativos. Mas, claro, o objetivo dele é crescer. E, à medida que enxergarmos as oportunidades corretas e o mercado correto, a gente vai continuar crescendo esse fundo. Inclusive pensando em aquisições em São Paulo para ter uma maior diversidade”.
Para saber mais sobre os ativos do BROF11, acesse o site da BR Properties.
