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BR Properties estreia no mercado de fundos imobiliários*

A BR Properties estreou na indústria de fundos de investimento imobiliário (FII) no último dia 5, quando realizou o IPO do BRPR Corporate Offices (BROF11). O fundo focado em lajes corporativas nasce com dois imóveis performados do portfólio da companhia: um built to suit situado em Nova Lima, Minas Gerais, 100% locado para a mineradora Vale; e o Passeio Corporate, empreendimento com três torres de escritórios e um setor voltado a serviços localizado no centro do Rio de Janeiro, com ocupação de 96%. Juntos, equivalem a um patrimônio líquido de R$ 1,2 bilhão.

Segundo o CEO da BR Properties, Martin Jaco, os planos para entrar no mercado de fundos imobiliários começaram em 2017, a fim de aumentar a abrangência da companhia – diversificando os serviços oferecidos aos investidores – e valendo-se da evolução da própria indústria. “Há 16 anos, quando a BR Properties foi fundada, não havia liquidez suficiente”, diz o executivo. A ideia, há seis anos, era mesmo lançar um fundo de renda, como é o BROF11.

Mas surgiu uma pandemia no meio do caminho, e a nova empreitada teve que esperar. “Com tudo o que aconteceu, especialmente a subida da taxa de juros, que tornou a alavancagem muito arriscada, decidimos que a prioridade era pagar as dívidas”. A saída foi uma transação histórica com a concorrente Brookfield, na qual a BR Properties vendeu quase R$ 6 bilhões em prédios de escritórios.

A companhia, então, reduziu o capital e fez uma distribuição generosa aos acionistas: R$ 2,4 bilhões em dinheiro e R$ 1,3 bilhão em cotas do fundo BROF11, que viria a nascer. “O timing do lançamento do FII foi muito mais pelo contexto e um componente de cenário da companhia do que uma escolha isolada. Poderia ter sido em 2018, acabou sendo em 2023”, afirma Martin Jaco.

Perguntado, o executivo esclarece que o lançamento do fundo imobiliário nada tem a ver com a oferta pública de aquisição recém-realizada, operação na qual a GP Investments adquiriu o controle total da companhia por R$ 670 milhões.

Voltando ao BROF11, a favor da BR Properties pesa a vasta experiência e vivência da equipe da companhia no setor: “Somos uma empresa imobiliária que atua neste mercado há mais de 16 anos e entra na indústria de FIIs com mais um veículo para os investidores, e não uma empresa financeira que enxergou uma oportunidade de atuar no mercado imobiliário”.

Para citar algumas vantagens, a BR Properties tem dentro de casa equipes próprias de engenharia, locação, investimentos e administração predial, algo que permite desde a realização direta da gestão do portfólio por meio de locações, renovações e revisionais dos contratos, até mais agilidade no atendimento das necessidades operacionais dos locatários, bem como para se mexer quando necessário, por exemplo, na reforma de um ativo do fundo.

Mais sobre os imóveis do BROF11
O Passeio Corporate é considerado a joia da companhia. O empreendimento foi adquirido em 2017, momento em que o Rio de Janeiro já enfrentava uma grave crise financeira, que impactou especialmente o setor de óleo e gás, atingindo em cheio a Petrobras.

Jaco lembra que, na época, o sentimento do mercado era de dúvida. “Apesar dos questionamentos, tratava-se de um ativo muito especial, triple A, com 82 mil metros quadrados de ABL, no centro da cidade, com uma base de retail com mais de 2 mil metros quadrados que oferece serviços diversos, incluindo o segundo maior teatro do Rio de Janeiro, que foi totalmente restaurado, ao lado do metrô, VLT e do aeroporto Santos Dumont, e com fácil acesso à zona sul”.

A leitura da companhia na época – que continua válida nos dias atuais, diga-se – é que existe uma escassez de oferta de edifícios corporativos de qualidade na capital fluminense. “A nossa tese não dependia de um mercado em expansão, mas do movimento de ‘flight to quality’, e em menos de dois anos após a conclusão da obra, alcançamos 80% de ocupação”. O número saltou para 96% durante a pandemia, e se manteve estável desde então.

Vale mencionar que essa escassez de oferta na cidade permitiu à BR Properties negociar contratos mais longos do que o usual. O CEO da empresa diz que os prazos iniciais contratados variam de 10 a 15 anos, que geram a aplicação de penalidades mais rígidas em uma eventual saída do inquilino.

De acordo com Felipe Guazzelli, diretor de Investimentos da BR Properties, que também participou da entrevista ao GRI Club, o BROF11, embora tenha dois imóveis no portfólio, nasce com uma alta pulverização do risco de concentração de locatários, tendo em vista que possui cerca de 25 inquilinos das mais diversas áreas – para ilustrar, apenas uma é do setor de óleo e gás.

Já em relação ao BTS desenvolvido para a Vale, Martin Jaco destaca que o ativo oferece baixo risco de inadimplência, seja pela atipicidade do contrato, seja pela qualidade do inquilino. “É uma edificação triple A com certificação LEED, situada nos arredores de um terreno da própria Vale, em uma área de expansão da Região Metropolitana de Belo Horizonte”.

Próximos passos

A BR Properties tem a expectativa de crescer o fundo mantendo a característica de renda, mas não estipula um prazo ou uma meta. “Temos uma disciplina grande de investimento e isso significa que só vamos investir se encontrarmos uma boa oportunidade, no timing correto de mercado, para agregar valor aos cotistas. Não dá para saber se será daqui a três meses, seis meses ou um ano, mas é certo que temos a intenção de crescer este fundo, além da possibilidade de criar outros veículos similares”, diz Martin Jaco.

Na estratégia de expansão, a empresa mantém o foco em ativos localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, onde estão situadas maior oferta e demanda por lajes corporativas no país.